콘도 투자관련 여쭤봐요.(13)

12.5 스퀘어는 주차장일테고

23sqm 4.2M 이면 비싸죠.

렌트 돌려봐야 17000이나 받을텐데 관리비 빼고나면 14000 남겠네요.

수익률 4프로 나오는데 저게 만약 비지씨라면 말이 되는 수익률이고 적정하다 생각되지만, 저 콘도가 위치한 외곽지역에서는 말이 안되게 낮은겁니다.

또한 마카티도 마카티 나름인데 저 주변은 유동인구도 없는 외곽입니다.
지금 저렴한 콘도유닛들 많은데 그런걸 살 이유가 앖죠.

@ 대한상도 님에게...
아 정말감사합니다. 시세 대비 40프로 할인한다고해서 살려고했는데 감사합니다.

전문가는 아니고 개인적이고 사용자 측면에서 보면, 콘도 자리 좋은거는 아닌거 같습니다.
그 콘도 주변에 아무것도 없어서 잠깐 나와서 돌아 다닐때가 없습니다.

그길, 치노로세스에서 에드사쪽으로 가면 끝에 San lorenzo place가 있는데, 개발업체가 네임밸류가 좀 없기는 해도 위치로만 보면 차라리 거기가 나을거 같으네요.

@ 3in1kape 님에게...
감사합니다. 매니저말로는 시세에 40프로할인이라거해서 그냥 살려고했는데 필고에 물어보길정말잘했네요 ㅎㅎ

@ 김인호26 님에게..

말씀한 중심가가 아닌 지역같은 곳에서는 물론 연식에 따라 차이는 있겠지만 지금같은 시장에서 리세일 기준sqm당 10만페소~12만페소가 적정가라 생각하고 보면 얼추 맞습니다.

사실 콘도 투자를 할생각이 있다면 지금이 적기라 생각합니다.
대부분 의견이 사면안된다 할때 관심없을때가 가장 매수에는 적기였죠 항상.

그렇다고 분양받는건 아예 미친짓이고요.

콘도 사서 살다가 매매 해 본적이 있는데,

제가 내린 결론은

직접 거주할 목적으로 살다가 , 나중에 파는건 추천
투자 목적으로 렌탈 돌리는건 비추천 입니다.

저는 직접 거주하다가, 팔고 나왔는데, 딱 렌탈비 낸만큼 손해가 나더라고요

아세나 지역 같은곳에 15년전에 샀으면 몇배 시세차익 얻었을지 모르겠지만,
고만고만하게 50스퀘이미터 미만 콘도는 아세나 같은 개발 지역이 아닌 다음에는
그냥 시간이 지남에 따라 가격도 하락하더라고요.

그냥 스트레스 안받고 3년 거주 잘 하고 팔았다 쳤습니다.

렌탈을 돌릴 경우도 관리비나 세금 빼면, 투자대비 4% 정도의 수익률인데,
이것도 공실없이 풀로 돌렸을때나 그렇고, 주변에 콘도 많아서 공실상태로 한두달 비고 하면,
수익률은 2% 대로 떨어졌습니다.

에어비앤비도 생각하시던데, 이건 규모의 경제라고, 10객실 정도 돌렸을때나 전문 관리 하면서
사업성이 있어 보이고, 1~2실 가지고는 이도저도 아니고, 결국 전문 관리업체에 대행 맡기니,
렌탈돌릴때나 별반 차이도 없었습니다.

결론! 투자목적 비추!!, 거주목적 강추까진 아니라도 추천!
개인적 의견입니다.

@ 타랑타랑 님에게...
월 4%요?
월 2%라고 해도 3M에 렌트비가 6만페소라는건데,
그런 콘도가 어디에 있나요?
그정도면 대박인데요?
그정도 나오는 곳있으면 저라면 콘도 계속 사러 다닐것 같습니다.

@ 그리메 님에게...
연수익률이죠

@ 대한상도 님에게...
네..그렇겠죠..
여하튼 그런 이유로 전 콘도 투자는 접었습니다.
이건 투자가 아니에요..

@ 그리메 님에게...
저는 지금도 콘도를 구입하는데, 공실이 1개월 이상 안날만한 지역 + 차떼고 포떼고 난후 연 6% 남길 자신이 없는 것은 아예 구입을 안합니다.

만약 공실이 2개월씩도 날만한 지역일경우엔 내가 운용해서 연 8% 이상 남길수 있는 가격에서만 구입합니다.

콘도투자도 여러 스킬이 필요한 투자라고 생각하고 시장을 읽는 능력이 먼저라고 생각합니다.

많이 해봐야 알게 되기도 하고요.

만약 그 능력을 갖추지 못했다면, 그냥 보니파시오에만 구입해야한다 생각합니다.

@ 타랑타랑 님에게...
아세나 같은곳을 샀다면 지금 임대도 아예 안나가고 매매는 구입가 이하로 폭락 했겠죠.

보니파시오가 가장 좋고 그담이 마키티의 락웰 그다음으로 그린벨트와 살세도까지.

이정도 지역은 되어야 손실이 안나는데 3년 보유 가지고는 위 지역에서도 손실구간일겁니다. 세금 때문이죠.

10년 보유 못할거면 투자 안하는것이 맞아요.

이런거에 또 콘도 투자에 대한 것과 환수율 등을 올려야할지..
이런거 올라올때마다 적는 것도 힘드네요.

그냥 간단하게 적으면
투자해서 15년에서 20년은 본전 찾는다고 날라가는 겁니다.
그 다음부터 돈들어오는거에요.
1억을 투자해서 20년후에 50만원씩 생활비 버는겁니다.
이거 투자 괜찮네라고 생각하시면 해도 됩니다.

개인적으로 투자의 개념을 콘도 렌트비 상승이 된다는 가정하에 저는 했습니다.
근데 콘도 렌트비 상승하는 지역과 그런 콘도들은 따로 있습니다.
그리고 최근 콘도 가격이 너무 상승했습니다.
애초에 또 렌트비가 상승할것이라고 기대할 만한 곳이 별로 없습니다.
마카티 조차 10년정도 된 콘도들 웬만한 곳은 정체입니다.
몇군데 안돼요.

그렇다고 분양비는 싼가?
분양비도 엄청 비싸요.
한국처럼 새로 짓는 곳 분양비 높으니, 우리도 렌트비 올릴게.. 라는 곳도 아닙니다.
그냥 가격 내려가요.

추가로 중국애들 빠져나가서 렌트 안되는 곳 많습니다.

또한 20년(이것도 렌트가 꾸준히 된다고 봤을때, 추가 투자비, 인테리어비 빼고..)뒤에 남은 기간은
20년 정도입니다.
40년정도 되면 콘도 수명은 끝이며, 그 뒤에 새로운 결정에 들어갑니다.
거기에 유닛마다 지분을 가지고 있는데, 요즘 콘도는 용적율이 높아서 본인 지분은 낮아요.
새로 콘도 짓는다고 할때 들어가는 돈이 또 엄청납니다.

옛날 콘도들중 일부는 용적율이 낮아서 새로 지을 때, 높게 더 많이 지을 수 있어서 가격이 오르는 곳도 더러 있긴합니다.

여러가지 요인 잘생각해서 보세요.
이게 진짜 투자가 맞는지?
그냥 여생에 은퇴해서 용돈이나 받아먹고 살게 되는건지.
그 콘도의 미래에 따라 완전 달라지게 될겁니다.

돈여유있음 가격도 비싸지않으니 한번 시도 해보시것도 경험상 좋습니다 필도 부동산경험이 중요합니다