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콘도투자를 해보고싶은데요(12)

Views : 3,262 2021-05-04 11:01
질문과답변 1275182485
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지금 시기에 콘도투자 리스크가 많을까요 ??
월 5~6만페소정도 수익을 기대하고싶은데 지역과 투자금액은 어떻게하면 좋을까요 ??
전문가분들 조언부탁드리겠습니다
  본 글을 신고하시겠습니까?
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신타 [쪽지 보내기] 2021-05-04 11:02 No. 1275182486
현재는 부동산 수익이 좋지 못해 연 5%정도 밖에 나지 않습니다. 오희려 요즘 같은 시기에 급매로 몇개 구매 하시는것도 나쁘지 않겠네요
Green property management
cafe.naver.com/clarkangeles
식수 [쪽지 보내기] 2021-05-04 11:18 No. 1275182498
지금은 적기가 아닌것 같아요. 물론 콘도값이 좀 싸졌을거에요. 안팔리니까. 문제는 입주자 못 구해서 콘도 주인들 울며겨자먹기로 임대료 많이 낮춰서 내놔도 입주자가 없어요. 코로나 어느정도 정리될때까지는, 외국인이 다시 어느 정도 입국하기 전까지는 입주자 구하기 힘드실거에요 ㅠ
쿠다스 [쪽지 보내기] 2021-05-04 11:34 No. 1275182514
코로나때문에 안좋습니다 비추 드립니다
앙헬건맨 [쪽지 보내기] 2021-05-04 11:55 No. 1275182522
월세를 살 사람들이 없어요....
그리고, 대출규제가 매우 강화되어서, 필리핀에서 외국인에게 담보대출도 안되게 바뀐걸로 알고 있습니다.
단, 필리핀 배우자가 있을경우 제외
odessa [쪽지 보내기] 2021-05-04 12:11 No. 1275182529

전문가들이 돈 되는거 이런거 조언해줄까요?
필리핀에 그런 부동산 전문가는 없습니다
본인이 발품 파셔야 되요
닥터강 [쪽지 보내기] 2021-05-04 12:16 No. 1275182533
코로나시기라 해도 리스크가 그렇게 많은건 아닙니다.

지금같은 시기는 수요는 적은데 집은 많이 나와있는 상황이지만,

그렇다고 수요가 아예 없는것은 아니며, 임대료가 떨어져도 안나가는 집들은 사진만 봐도 대략 이유를 알수 있습니다.

집이 많이 나와있는 상황에서, 특별할것이 없는 우중충한 집들끼리 경쟁하면, 결국은 가격을 계속 내리는것말고는 방법이 없을테니까요. 무작정 가격을 내린다고 해도 수요가 모자르기때문에 안나가는집은 계속 안나갈겁니다.

새콘도는 건설사에서 가격이 크게 조정되지 않았으니 제외하고,

10년정도 된 콘도중에서 가장 위치가 좋고 수요가 많은 유닛을 골라 구입 후,

풀리 인테리어를 하여 경쟁력을 갖춘다면 현재에도 6~7%의 임대수익이 가능하며,

추후 팬더믹이 지난후에는 집값상승과 임대료 상승을 모두 가질수 있을것으로 보입니다.

단, 중국인이 몰려 몇년간 일시적으로 가격이 상승했던 콘도들은 제외하는것이 좋을듯 합니다.

또한, 집을 살때 임대수익률이 8프로다 10프로다, 이런건 의미 없습니다.

예전에 10프로 이상 임대수익 나오던 분들, 현재에도 7~8프로 나오고들 계시겠지만

그분들이 그 집을 샀을시기에는 수익률 5프로정도였습니다. 집값이 올라서 수익률도 오른 것일 뿐이지 처음부터 10프로이상 나오는 콘도투자는 저도 본적이 없습니다.

보통은 임대수익률이 5프로 정도에서 출발해서 임대료가 오르며 수익률이 점점 오르다가, 집값이 상승하며 임대수익률이 다시낮아지는대신 자본수익률(집값)이 올라갑니다.

코로나로 다시 한번 원점이 되어가니 좋은 현상이네요. 투자자 관점에서는.

보내주신 쪽지에 대한 답변 여기에 드렸습니다.






윤현@구글-fd [쪽지 보내기] 2021-05-04 12:59 No. 1275182551
적극하지마세요...
레리티 [쪽지 보내기] 2021-05-04 14:07 No. 1275182592
팬데믹 이전 몇년간 집값 너무 올라간 상황에서 현재 렌트비는 상당히 빠졌지만 매매가는 큰 변동 없는 상황입니다. 많은 분들 다 아시겠지만 요즘 세입자 구하기 쉽지 않습니다. 구한다해도 수익률이 예전같지 않아요.. 실거주라면 몰라도 당장 렌트비 바라보고 투자는 별로 추천하고 싶지 않네요.. 뭐 매물이 상당히 좋은 가격에 나온다거나 10년 20년 장기로 본다면 나쁘지는 않을듯 합니다.
지역은 BGC, 마카티(그린벨트 주변, 락웰) 추천드립니다.
필용 [쪽지 보내기] 2021-05-04 14:39 No. 1275182613
지금은 매수는 할 수 있지만, 매도하고 싶어도 매도할 수 없는 시기입니다.

직접 거주하실 경우에만 구매를 하세요.
조민아@구글-VY [쪽지 보내기] 2021-05-04 15:00 No. 1275182631
현재 BGC에서 임대업을 하고 있는데요 평균수익율 3프로도 힘들어요... 잘 생각해서 뛰어드시는게 좋을듯 합니다. 일단 BGC에서 완공된지 5년 이내의 콘도 기준으로 말씀드리면 생각하시는 월 5만에서 6만 기대하신다면 2천만페소 정도 투자하셔야 합니다... 급매 나오는거 잡아서 나중에 부동산가격 상승분 까지 고려하시면 모를까 월 임대수익율만 생각한다면 지금 상당히 재미없는 상황이라고 보시면 되죠. 그런데 BGC에서는 급매도 거의 시장에 안나온다고 보시면 됩니다. 현금 들고 직접 딜하면 어떨지는 저도 잘 모르겠구요...
문라이트 [쪽지 보내기] 2021-05-05 01:51 No. 1275182918
앙헬레스 상황입니다.
저는 앙헬레스 대학 앞에 기숙사를 운영하고 있습니다. 수익률 5%만 바라고 투자를 했습니다.
펜더믹 전에는 기대 수익 이상으로 나쁘지 않았습니다.
지금은 안습입니다. 월세를 안내기에 버틸 수 있습니다.
클락안에 동광이나 기타 투자 하신분들 지금 관리비만 납부 하고 있는 상태입니다.
그나마 세입자가 있어도 도망가기 일수이고 본인이 필리핀에 있지 않은 이상 관리가 쉽지 않은 상황입니다.
대리인한테 맡겨도 대리인이 사기를 치니 환장할 노릇이지요.
저한테 개인적으로 매물을 맡기신 분들여 여럿 있으신데, 문의 조차 없습니다.
설령 문의가 있어도 세입자들이 원하는 가격과 매물을 내놓으신 분들의 눈높이가 맞지 않습니다.
펜더믹이 끝나면 상황이 좋아지리라 자위하고 계십니다.
지금 클락에는 엄청난 콘도 투자들이 이뤄지고 있습니다.
투자하여 짓고 계신 분들은 상상속의 투자 수익률을 기대하고 계실겁니다.
문제는 중국 애들이 있으면 기대가 충족이 될텐데, 야들 상당수가 POGO 종사자 입니다.
시진핑이 두텔테한테 경고 했습니다. POGO 허가 주지 말라고. 그리고 허가가 실제 나오지 않습니다.
이 말은 받아 줄 중국 애들이 없다는 소리입니다. 현재 앙헬에서 POGO 허가를 받은 업체는 한 군데이고.
이들은 모두 로얄가든 안에서 북치고 장구치고 하고 있습니다.
마닐라 상황은 제가 잘 모르겠습니다. 현제 필리핀 인플레이션이 심해서 IMF에서 경고 하고 있는 상황입니다. 즉, 거품이 너무 많이 끼어 있습니다.
제 개인적인 견해로, 한국에서 강남제외한 스튜디오타입 콘도가 2만페소 넘는 곳 별로 없습니다.
그런데 클락은 지금도 집주인들이 2만페소 부릅니다.
2만 페소면 거실이 있는 방 3개짜리 빌리지를 들어 갈 수 있는 금액입니다.
클락 프리미엄 부릅니다. 썩은 똥내 나는 곳에 지은 콘도에 프리미엄은 개뿔...
클락 안의 콘도는 땅에 대한 지분이 없기에 계약 만료 되면 콘도를 그냥 날리는 곳입니다.
계약 연장... 그것은 분양업자들이 이야기 일 뿐. 클락 역사장 계약 연장은 단 한 건도 없었습니다.
계약 연장 안하면 건물을 날로 먹는데, 미쳤다고 연장 해 줍니까?
아마도 클락에 콘도 가지고 계신 분들은 제 글에 아주 화가 날거라 생각합니다.
맥주 한 잔 하시면서 화 삭이시고, "내 탓이요, 내 탓이요, 모두가 내 탓이요" 하시면서 내려 놓으세요.
하지만 투자자 입장에서 바라 보면 정보입니다.
옳바른 정보를 주시는 분들이 별로 많지 않습니다. 집 값 떨어진다고.
죽을 때 가져가시려나 봅니다.
하이엔 [쪽지 보내기] 2021-05-05 16:24 No. 1275183195
콘도 몇개 임대돌리고 있는 입장에서...
지금은 시기가 안좋습니다...
급매물 구입하셔서 하신다고 하셔도....투자금대비 기대수익이 기대에 미치지 못할꺼에요..
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