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콘도가격에 대하여?(36)

Views : 119,083 2020-08-15 15:10
질문과답변 1274905664
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제생각에는 콘도가 우리나라와 다르게 땅 지분이 없기때문에 근본적으로는 분양가에서 감가가 발생해야되는 자산이 맞는거 같은데...

근래에 마닐라쪽 콘도 가격 오른것은 일시접인 중국인들 유입으로 인한 현상이겠죠?
질의 중... 30초 정도 걸려요 ...
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가온작 [쪽지 보내기] 2020-08-15 15:24 No. 1274905751
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매매가 뿐만 아니고 월세도 많이 올랐죠 짱깨들은 돈을 더주고 입주하는 사람들이라... 지금은 매물이 많이 빠져나오는 상황이라 코로나전보다 많이 안정적입니다 투자하실거면 지금이 적기라 생각합니다
parmirs [쪽지 보내기] 2020-08-15 15:25 No. 1274905755
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한국아파트처럼 땅 지분이 있는것으로 알고 있어요. 대신 콘도에 외국인 오너비율이 40% 이상 넘지는 못합니다. 그건 세일즈에서 알아서 조정할듯
톰과제리@네이버-15 [쪽지 보내기] 2020-08-15 15:25 No. 1274905756
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그럴수도 있겠지요 근데 왜이리 비싼지 보니파시오 한국30평대가 6억이상이네요 거품인가요 급매도 비쌈
Peter_1 [쪽지 보내기] 2020-08-15 15:26 No. 1274905768
네 일딴은 그렇습니다.

문제는 주변 위성도시에 있는 저가형 콘도나 대도시에 있는 서민형 콘도는

조만간 가격이 내려 갈것 같은데 문제는 은행입니다.

대부분 저가형 콘도는 OFW나 필리핀에서 어느정도 월급 받는 사람들이 사는데

은행융자를 끼고 있는데. 지금 경제가 멈춰도 은행들은 수익이 줄어 든게 아니라

더 늘어 났습니다. (이 부분은 관련 기사 검색 해보면 이유가 금방 나옵니다)

결국 콘도 구매 대금을 못 낸 대부분의 저가형 콘도는 은행으로 넘어 갈껀데

은행이 이걸 낮춰서 팔지는 않을듯 합니다.

중고가형 콘도는 워낙 돈을 주체 못하는 사람들이 대량으로 소유 하고 있기에

수요가 낮아지면 그냥 비워두고 수요가 늘어나면 올리는데에만 신경쓰기에

중고가형 콘도는 영향을 전혀 안 받을듯 합니다.

결론은 결국 중저가형 콘도를 구매하는건데. 세계 경제가 멈추고 특히 후진국 경우 오랜기간

경제가 원상 회복되기 힘들것입니다. 지금은 콘도 구매시기중 최악일듯 합니다.

혹여나 콘도 구매 생각이시면 조금만 더 면밀하게 조사해보세요.

지극히 개인적인 생각입니다.
Koreankuya [쪽지 보내기] 2020-08-15 15:39 No. 1274905842
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비욘더씨 [쪽지 보내기] 2020-08-15 15:50 No. 1274905877
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@ Koreankuya 님에게...콘도 법인이 땅소유하고 있고 개별소유자는 땅 지분이 아닌 콘도법인의 지분을 갖는걸로 이해하고 있습니다. 차이가 좀 있을것 같네요.
Koreankuya [쪽지 보내기] 2020-08-15 16:56 No. 1274906270
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@ 비욘더씨 님에게...
아닙니다. 땅의 타이틀을 소유하는게 가능해요^^ 법인 지분이 아닙니다. 물론 다는 아닌것으로 알고 있지만 땅 타이틀을 소유 하는 콘도가 더 많은 것으로 알고 있습니다.
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뿌꾸 [쪽지 보내기] 2020-08-16 09:50 No. 1274909166
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@ Koreankuya 님에게... 아마 반대일거예요. 법인 지분을 가지는 콘도가 더 많고, 토지 타이틀을 소유하는 콘도는 지은지 아주 오래된 콘도들일거예요.

토지 타이틀 소유자가 사망하면 배우자와 직계자녀들에게 공동상속되는데,
토지 타이틀을 공동소유하게 되면 콘도 오너가 죽으면 그 자녀들이 공동 오너가 되어서 토지와 관련된 엄청 복잡한 문제가 발생됩니다.
Koreankuya [쪽지 보내기] 2020-08-16 12:10 No. 1274909647
@ 뿌꾸 님에게...
아래 닥터강님이 상세하게 설명해 주셨네요^^ 클락, 앙헬 이쪽은 제가 잘 모르기만 마닐라 쪽이나 보니파시오 이쪽은 거진 다 토지 타이틀을 갖을겁니다^^
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촌놈스타일 [쪽지 보내기] 2020-08-15 15:48 No. 1274905873
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한국 일산신도시 60평대 8,9억인데 메트로 마닐라 50평대면 10억이상이죠...중국,한국인이 가격을 올렸죠..
궁금해요15 [쪽지 보내기] 2020-08-16 08:13 No. 1274908967
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@ 촌놈스타일 님에게...
언제적 60평대가 8,9억인가요..?
경기도 수원이24평 짜리가 5~6억 부르는 세상입니다

일산이면..더 쎄지 않을까 싶네요
요코 [쪽지 보내기] 2020-08-15 16:17 No. 1274906013
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@ 촌놈스타일 님에게...
그렇군요
뿌꾸 [쪽지 보내기] 2020-08-15 15:54 No. 1274905890
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지은지 15년 정도 되는 콘도는 가격이 그럭저럭 방어 되는것 같은데, 그 이후로는 콘도들 감가 무지 심하게 되는 것 같더라구요.

마카티 소방서에서 써킷쪽으로 3분 거리에 있는 130sqm짜리 오래된 콘도가 7M에 나와있어요.

새로 지은 재즈 같은 경우 20sqm짜리가 3.5~4M 정도 하죠.
parmirs [쪽지 보내기] 2020-08-15 18:50 No. 1274906717
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@ 뿌꾸 님에게...
관리잘되는 브랜드콘도와 아닌콘도로 구별되는듯 해요.
가끔보면 관리안되는 오래된 콘도들은 앞에 가드들도 동네 애들하고 수다나 맨날 떨고있고, 청소도 안되서 입구부터 쓰레기장 냄세+매연 냄세남
메트로필 [쪽지 보내기] 2020-08-15 16:29 No. 1274906082
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중국인들이 더 올린건 맞지만 중국인들 오기 훨씬 전인 10년 전부터 작년까지 계속 상승이었습니다.

조은분식 [쪽지 보내기] 2020-08-15 16:30 No. 1274906092
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글쎄..아닌거 같은데
kbs1. [쪽지 보내기] 2020-08-15 16:30 No. 1274906094
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매력이 없어요

콘도를 왜 살까요 ?

몇년 월세 얻어 먹으려고요

재개발때를 생각해보세요 ~
비욘더씨 [쪽지 보내기] 2020-08-15 17:11 No. 1274906359
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@ kbs1. 님에게...
따로 소득이 있는 분들은 안정적인걸 원하기도 해요
Minam [쪽지 보내기] 2020-08-15 16:42 No. 1274906195
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저 개인적으로 콘도보다는 금에 투자하는것이 좋다고 생각합니다.
만달루융 [쪽지 보내기] 2020-08-15 17:34 No. 1274906455
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안녕하세요 ᆢ 만달루용 부동산 입니다ᆞ ㅅㆍㅅ 질문받아요 ᆞ 백년도 못사는 인생 ᆢ
만달루융 [쪽지 보내기] 2020-08-15 17:36 No. 1274906463
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한국 사람이 왜 필리핀에 ᆢ집을사 ᆢ 한국 사람은 엄니 아부지랑 효도 하는교 ᆞ
만달루융 [쪽지 보내기] 2020-08-15 17:37 No. 1274906471
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오르긴 뭘 올라요 ᆞ 서울엔 집이 모자르다는디 ᆢ 필리핀은 공실률이 십퍼가 넘아요 ᆢ
Koreankuya [쪽지 보내기] 2020-08-15 18:08 No. 1274906646
@ 만달루융 님에게...
어제던가? IMF에서 발표한 집값 상승률 1위는 필리핀이더라구요^^ 평균 20% 넘게 올라서 다른 나라들이 넘보기 힘든 정도로 올랐던대요...;;
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복과수 [쪽지 보내기] 2020-08-16 15:25 No. 1274910783
@ Koreankuya 님에게...

2019년 3분기면 코로나이전 중국인 특수까지네요.

코로나사태부터는

지역마다 차이는 있겠지만 콘도가격은 확실히 전체적으로 떨어지고 있습니다.

관광객이 없으니 당연한 애기겠지만

콘도는 공실률이 계속 늘어나고있구요

땅값은 아직 그대로지만..

콘도는 급매들 많이 나오고 있고.

집도 조금씩 나오고있습니다.

개인적인 의견이지만

콘도인 경우 코로나 사태가 장기화가 예상되고

백신이나 치료제가 나온 이후라도 관광업이 정상화 되는데까지

또 시간이 걸릴것이고 전세계 관광업이 경색될거라 예상되는지라

예전만큼 완전 정상화 된다는 보장도 없고

몇년간은 딱히 전망이 좋아보이지는 않습니다.
요코 [쪽지 보내기] 2020-08-15 18:44 No. 1274906704
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@ Koreankuya 님에게...
상승률 엄청나네요 ㅋ
만달루융 [쪽지 보내기] 2020-08-15 18:23 No. 1274906673
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아 ᆢ 사장님 거기 제 댓글 있어요 ᆢ 부자되세요 ᆞ 자기돈 쓰겠다는데 누가막아 ᆢ
요코 [쪽지 보내기] 2020-08-15 18:43 No. 1274906703
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콘도도 지분 있습니다
레리티 [쪽지 보내기] 2020-08-15 21:09 No. 1274907483
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대지지분 있습니다. 예전에 샀으면 좋았겠지만 현재는 몇년간 너무 올라 예전만큼 투자 매력은 없는거 같네요.
닥터강 [쪽지 보내기] 2020-08-15 22:48 No. 1274907953
알고계신것과 달리 콘도는 토지지분이 있기 때문에
건물값은 당연히 사용할수록 감가가 발생하지만 토지값이 오르는 속도가 더 빠르기때문에 가격이 오릅니다.

콘도지분은 일반 법인지분과는 다릅니다.
콘도법인은 콘도미니엄 법 4726 에 의한 특수법인으로 일반법인과는 다르게 지분을 사고팔수 없고 지분대신에 콘도 유닛 개수로 고정된 건물과 토지가 합쳐진 형태의 콘도미니엄 타이틀이 발행되며, 이 타이틀로만 매매가 가능합니다. 콘도법인은 콘도 타이틀 발급시에 토지 타이틀을 정부에 반납했기 때문에. 콘도의 토지및 건물의 소유권은 100% 타이틀 소유주들에게 있지 건설회사에 있지 않습니다.
그러나 법인은 법인이기 때문에 6.4 비율이 적용되어 외국인 구매자들은 전체 유닛들 중 40%의 유닛 까지만 구매가 가능합니다. 대신에 외국인이 구입한 유닛들 각 유닛에 대해서는 100% 외국인 소유가 가능합니다.

특히 이 6.4 조건때문에 외국인이 전체유닛 중에 40%밖에 구입할수 없으니 한꺼번에 들어왔다가 또다시 한꺼번에 빠지는 외국인 자금에 대해서도 필리핀 콘도가격은 방어가 되며 현재 상황에도 어느정도 안정을 유지하고 있고 앞으로도 그럴 것으로 보입니다.

토지지분이 없는 콘도 여타 동남아나 필리핀 클락의 경우에는, 토지지분이 애초에 없기 때문에 외국인 구매 수량에도 제한이 없어, 전체유닛을 외국인이 다 살수 있기 때문에 외국 자본이 들어오기는 쉽지만(사실은 외국 회사가 투자 및 건설하여 그 외국화사 나라의 사람들에게 팔기가 좋지만), 위기시에는 패닉셀로 이어질수밖에 없다는 문제점이 있습니다.

첫반째로 오해하시는것이 콘도에 토지 소유권이 없는것으로 알고 계시는 분들과
두번째 오해하시는 것이 콘도법인이 땅 타이틀을 소유하고 있는 구매자는 지분만 사고판다고 아시는데

그렇지 않습니다.
Stepan [쪽지 보내기] 2020-08-15 23:43 No. 1274908281
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만약 구매 하실거라면 좀더 기다리는게...
현재는 거품이 많은것 같습니다 .
좀더 빠지지 않을까요
주관적인 생각 입니다
특별출현 [쪽지 보내기] 2020-08-16 02:12 No. 1274908580
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제가 콘도 구매할때 땅지분까지 포함된것으로 들었는데, 아닌가요?
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웃으면서 삽시다.
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ID Lee@구글-Sz [쪽지 보내기] 2020-08-16 02:47 No. 1274908664
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내년까지 기다려보셔요ㅎㅎ
rlatjddb [쪽지 보내기] 2020-08-16 08:36 No. 1274909012
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필리핀 경제가 망해가는데 누가 부동산투자 하나요 이제부터는 2년동안 폭럭할거에요 지금 필에투자하면 큰일나요 3년후에 투자하세요
상곤kimg [쪽지 보내기] 2020-08-16 14:52 No. 1274910579
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직접 좋은곳들 둘러보면서 가격형성이 어떻게 돼있는지 공부부터 하세요.필핀 부동산 부정적으로 말하는거보면 실제로 중심가 콘도들 물정도 모르고 심지어 어디가 어디붙어있는지도 모릅니다.적당한곳에서 살면서 적당히 필핀경험 있는 사람들 왜 돈못벌고 저래 남들 뭐산다고 하면 와서 하지말라고 하겠습니까.
좋은 콘도들 어차피 지금사려고 덤벼봤자 매물도 많이 없어요.돈 버는 사람들이 왜 돈벌까요
그 사람들 반대로 하면
그게 돈 버는거라고 생각합니다.
질문하신 부분은 구글에 검색몇번해보면 아는거구
실제 준비하고 브로커랑 미팅한번만 했어도 아는부분인데. 필고에는 부동산관련 질문이 의미가 없더라고요. 사는수준도 보고듣는것도 워낙 천차만별인 사람들이 있는곳이라...
저는 필핀살면서 이나라에 부동산이 외국인이 할수있는 최상은 아니지만 최선이라고 생각합니다.
부동산 말고는 죄다 돈이 녹아 없어지더라구요^^
slalTlq [쪽지 보내기] 2020-08-16 16:08 No. 1274911050
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지금 콘도구입은 미친짓이고 2년후에나 기다려보세요
챠키찬 [쪽지 보내기] 2020-08-19 02:05 No. 1274916091
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보니파시오 같은 장소는 가격이 떨어지진 않고 오르겠죠.
질문과답변
No. 108032
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