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마카티 콘도 분양 받으려는데(17)

Views : 63,616 2022-08-17 22:51
질문과답변 1275365354
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마카티는 은행 몇번 가본적이 전부라 분양 고려중인 콘도 입지가 어떨지 감이 안와서 잘 아시는분 고견을 듣고자 합니다.

1.park ford legazpi
콘도 앞쪽에 legazpi active 공원, 그린벨트 옆에 위치해있고 대형평수 163세대 입니다.
126sqm(2베드)~191sqm(3베드)로 구성되어 있구요.
한국식으로 보자면 상업지역에 지어진 주상복합 같습니다.

그린벨트를 중심으로 지도상 왼쪽에 위치해있어서 그린벨트 오른쪽 park terrace 와 가격비교도 나름 해봤는데 입지가 어떨지는 잘 모르겠습니다.

2.마카티 북쪽 써킷 분양 콘도를 처음엔 살펴봤었는데 가격에 비해 너무 따닥따닥 붙어있는 느낌이라 파크포드로 기울긴합니다.

가격이 거의 올인 수준이라 필고 전문가분들 고견도듣고 답사 여러번 한후 결정하려 합니다.
분양의 큰 장점이 수년간 무이자로 납부할수 있다는건데 분양가가 후덜덜하긴 합니다.

포인트가 부족해서 댓글 못달것같아, 의견주신분께 미리 감사드립니다.감사합니다~꾸벅
질의 중... 30초 정도 걸려요 ...
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필용 [쪽지 보내기] 2022-08-18 01:13 No. 1275365378
1. parkford는 근처엔 지하철역이 없고, 써킷은 바로 옆에 지하철역이 생깁니다.

2. 교통은 지금은 parkford가 더 낫습니다. 하지만 파식강에 강변 skyway가 생기면 써킷이 더 좋을 수 있습니다.

3. 아얄라 그린벨트는 parkford로부터 600미터 떨어져 있고, 아얄라 써킷은 콘도하고 붙어있습니다.
콘도하고 몰이 함께 있으면 진짜 생활이 편합니다. 살아본 사람만이 압니다.
체감온도가 40도가 넘는 날 600미터의 거리를 걸어보세요. 땀 좀 날 겁니다.

4. 써킷 근처에 마카티 시청이 있기 때문에 그 지역은 앞으로도 계속 개발될 겁니다. 특히 서울의 한강변 개발처럼 파식강 강변도 개발되면, 강남구의 현대아파트가 되는거죠.

5. 임대를 위해선 PARKFORD가 더 좋을 것 같고, 거주를 위해선 써킷이 조금 더 좋을 것 같네요.

ps) 파식강변 쪽으로 야외운동시설도 만든다고 하네요. 그리고 가 보셨다면 알 겁니다.
아침에 조깅이나 운동하실 분들한텐 진짜 좋을겁니다.
yaong2639 [쪽지 보내기] 2022-08-18 14:35 No. 1275365457
@ 필용 님에게...
경험이 녹아든 의견 감사합니다.
팔용님 5번 답변에서 저도 결정하게 될것 같습니다.
b386b9 [쪽지 보내기] 2022-08-18 03:36 No. 1275365382
위 두가지 입지를 비교하면 parkford가 압도적입니다.
서큇과는 비교할 대상도 되지 않습니다.

지하철이니 도로니 다른분 말씀은 무시하세요. 그 교통이 필요한 이유가 외곽을 나가기 위해서가 아니라 중심부로 들어오기 위해서 필요한거고, 이미 중심부와 도보거리인데 무슨 지하철 스카이웨이 타령인가요.

시청이 있어 개발된다... 뭔 소린지. 그럼 파식시청은 올티가스에 있고 따귁시청은 비지씨에 있나봅니다?

파식강개발? 로또 잡는 소리. 현실성 없는 뜬구름 강남구 현대아파트 같은 소리에 님돈 갈아넣을 필요 없습니다. 알베오 120스퀘어급 콘도 분양받아본적도, 그럴 돈을 만져본 적도 없으신 분들이 자기돈 아니라고 글 싸지르긴 잘합니다. 원래 투자 못하는 분들이 보통 뜬구름 잡고 죽을때까지 로또 긁다가 죽을때까지 당첨 안되고 가시는 겁니다. 특히 지금같이 경기 위태위태할때는 외곽은 안됩니다. 부동산은 1번이 입지. 2번도 입지입니다. 원투데이 가지고 있을거 아니니까요.

각설하고 이미 마카티에서 비지씨로 대세가 기울고, 회사들마저도 마카티에서 비지씨로 옮겨오는 상황이라, 알베오 정도 새콘도 구입할 여력이라면 콘도구입은 비지씨에서 찾아보는거도 좋은듯 합니다만 비지씨 신규분양이 마땅한게 없으니 이자를 내더라도 다운페이 할 여력이 된다면 애프터마켓에서 뱅크론을 끼고 구입하는거도 고려해보는게 어떨까 합니다. 어차피 프리셀링 가격은 이자가 없다지만 미래가격 선반영된거라 그게 그거 아닐까요?

잘 보고 계신거 같지만, 투베드는 95sqm 이상, 3베드 125sqm 이상에서 알베오급 이상으로 보면 딱 좋을듯 합니다.(중요한 부분입니다. 대부분 세입자가 자기돈 쓰는 사람이 잘 없기 때문에 투베드 기준 95sqm가 안되고 월세 10만 이하인 집은 임대가 오히려 잘 안됩니다.) 뷰 꼭 신경쓰셔야 하고요. 뷰가 막히면 임대 매매 다 잘 안되니까요.


yaong2639 [쪽지 보내기] 2022-08-18 14:49 No. 1275365462
@ b386b9 님에게...
보니파시오는 사이즈가 아쉬운 케이스 투자경험이 있어서 정말 공감합니다.
3세란드라 분양이 남아있긴한데 글쎄요... 분양이 언제될지도 모르겠고 입지도 썩 끌리진 않더군요.
입지 평형 희소성 뻥뷰 종합해서 투자하는게 맞는거 같습니다.
소중한 답변 감사드립니다!
일회용아이디2 [쪽지 보내기] 2022-08-18 08:09 No. 1275365392
@ b386b9 님에게...
오 오랜만에 부동산 좀 아시는 분 나타나셨네요 ㅎㅎ

근데 마카티에 막히지 않은 뷰를 갖고 있는 콘도가 몇이나 될까요 ㅠㅠ

혹시 보니파쇼에 안 막힌 뷰를 갖거 있는 콘도가 있나요?
yaong2639 [쪽지 보내기] 2022-08-18 21:16 No. 1275365528
@ 일회용아이디2 님에게...
제 짧은 소견으로는 마카티에 막히지않는 뷰는 공원뷰 혹 공원뒤에 개발된다해도 시야가 먼 콘도 괜찮을듯 싶습니다. 울 나라 한강뷰같은뷰는 한20년후나 가능할듯 싶구요(강 오염도 냄새등등 고려)
비지씨는 정면에 다른 콘도 없으면 완전 굿일것 같습니다.(실거주 경험)
자신의 경험과 타인의 안목에도 귀 기울이면 필에서는 80프로 성공한 투자가 될것 같습니다.
저도 잘 모르지만 모르는거 문의하는게 시작점인거 같아서요^^
흑랑@네이버-51 [쪽지 보내기] 2022-08-18 12:39 No. 1275365438
@ 일회용아이디2 님에게...
자꾸 신축이 들어서면 뷰가 바뀌긴 하지만 그래도 경계면쪽에 있는 콘도들은 안막힌 뷰가 조금씩 있긴하죠. ㅎㅎ
일회용아이디2 [쪽지 보내기] 2022-08-18 14:30 No. 1275365455
@ 흑랑@네이버-51 님에게...

혹시 그런 콘도 이름좀 알려주실 수 있으세요? 골프코스 뷰 빼고용 ㅎㅎ
b386b9 [쪽지 보내기] 2022-08-19 03:07 No. 1275365559
@ 일회용아이디2 님에게...
골프코스뷰가 투자용도로 절대 나쁘다고 생각하지 않습니다. 덥다 어떻다 하는데 결국 그건 안좋은 기억을 가진 세입자들 얘기일뿐, 서향이면 모든 콘도 마찬가지이고, 그걸 감안하고서도 새로운 임대인은 차고 넘칩니다.

세입자는 어차피 항상 바뀐다는 점을 아셔야 합니다.
그리고 부정적인 얘기 하시는 분들은 대부분 본인돈 내고 살아본 분들일거고요.
그런데 이런 콘도들의 투베드 이상이라면, 본인돈 내고 사는분들은 전체 임대인의 10프로도 안됩니다.

또한 골프뷰콘도의 임대 매매 성사율이 비슷한 타콘도보다 월등합니다.
아닌것같지요? 지금 당장 아무 임대 사이트를 열어보시면 매물 자체가 얼마 안된다는걸 알수 있습니다.

이유는,
골프뷰가 주는 감동은 어떠한 다른 단점도 모두 커버할만큼 effect 하기때문입니다.

사실 열차단 및 냉방 시설을 확충하면 될일일 뿐이고, 부정적인 얘기하는 사람들은 그렇지 못한 집에 살아본 경험때문에 그렇게 얘기하는것일 뿐입니다.

전기세? 감안하고 들어가는겁니다. 차이나봐야 월 만페소정도나 차이나나요? 어차피 임대료에서 얼마나 집을 싸게 잘 구하냐에따라서도 일이만은 차이 납니다. 또한 이런집 임대 들어오는 분들이 전기세 몇푼 아끼겠다고 뷰 포기하지 않습니다. 임대료는 어차피 본인들이 내는경우가 거의 없기 때문이며, 본인돈 내는건 전기세 물세밖에 없기 때문입니다.

비지씨는 골프뷰가 갑이죠. 같은콘도인데 왜 골프뷰랑 시티뷰 같은 사이즈 투베드가 1~2억씩 차이가 날까요. 심지어 시티뷰는 임대 매물도 넘칩니다.
b386b9 [쪽지 보내기] 2022-08-18 11:10 No. 1275365420
@ 일회용아이디2 님에게...
아... 확 뚫리면 좋겠지만 그건 몇군데 안될것이고, 맞은편 건물을 딱 서로 마주보고 있지 않는 정도면 될것 같습니다.
톰과제리@네이버-15 [쪽지 보내기] 2022-08-18 11:48 No. 1275365428
필은 시행사 건설사가 중요
BGCboy [쪽지 보내기] 2022-08-18 13:22 No. 1275365446
목돈 있다면 급매나온거 bgc에서 삽니다.

필리핀 부동산 시장은 buyers market 입니다..

분양 받으면 자질구래한 돈 많이 마갑니다…

급매 위주 BGC
b386b9 [쪽지 보내기] 2022-08-19 03:15 No. 1275365560
@ BGCboy 님에게...
필리핀 전체로 할말은 없습니다만, 비지씨로 한정한다면 비지씨 내에서도 양극화되어있어 그렇게 생각하실수도 있지만 비지씨 전체가 buyers market이라는 뜻이라면 동의하기 어렵습니다.

고급으로 갈수록 셀러마켓입니다. 반대로 저급 콘도일수록 매수자가 없어 바이어마켓이 되는거고요..

코로나때 손바뀜으로 급매물이 대부분 사라졌습니다.
코로나전, 세렌드라 정도되야 셀러마켓이었다면, 지금은
비지씨에서 벨라지오급 부터는 이미 셀러마켓입니다. 이제 바이어마켓이라 할수있는 콘도들은 구축 짜투리 콘도들과 페데랄랜드 아비다 트라이온 정도 남은듯 합니다
yaong2639 [쪽지 보내기] 2022-08-18 21:24 No. 1275365530
@ BGCboy 님에게...
덕분에 바이어마켓도 알게됐네요^^
분양받아서 자질구레한 돈 지출되더라도 혹 모를 골치아픈 물건은 제 지식이 모자라서 큰일 치룰까 걱정됩니다.급매는 제 행운이 아니다 라고 생각합니다.
댓글 감사합니다~
톰과제리@네이버-15 [쪽지 보내기] 2022-08-18 13:28 No. 1275365448
맞읍니다 마카티 보니파시오 중국인 못들어와서 안팔려요 buy market ~~ 엄청 네고 가능한것도 있을듯
sam2200 [쪽지 보내기] 2022-08-18 17:58 No. 1275365490
youtu.be/LtSpucavBfM
레리티 [쪽지 보내기] 2022-09-04 19:50 No. 1275369095
입지만 봐도 그린벨트쪽으로 가야죠. 써킷은 이제 지어지고 있는 마카티 변두리 느낌이고 그린벨트는 이미 완성된 중심 지역이죠.. 그리고 필리핀 시청 주변 몇군데만 가봐도 외국인 살만한 수준이 아닌걸 알 수 있을겁니다.
질문과답변카가얀
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