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[M부동산] 부동산 명의이전 업무안내

Views : 8,204 2021-05-02 21:13
부동산 매매,임대 1275181680
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매물형태 콘도/아파트[GRACE]
거래형태 판매/매매
매물상태 새건물/분양
위치 전지역
주소
휴대전화
유선전화
기타연락처
이메일
시공 완료일 2021년 05월 2일
분양형태
금액 1 페소
방 갯수 1 개
화장실 갯수 1 개
실내 공간(면적) 1 SQM(스퀘어 미터)
실내외 전체공간 1 SQM(스퀘어 미터)

◆ 저는 필리핀국가 공인중개사/감정평가사/콘도분양사 그레이스입니다(3개자격 모두보유)
◆ 콘도렌트/매매/분양은 저에게 의뢰하시면 매우 안전하며 오히려 비용은 저렴합니다.
◆ 외국인/외국법인 고객을 위한 전문중개인으로 마닐라에서 14년째 일하고 있습니다.
◆ 카톡 mBudongsan


안녕하세요. 저는 필리핀의 공인중개사 그레이스입니다. 참고로 저는 필리핀사람입니다. 콘도를 파실 때 꼭 저에게 의뢰하여 주시면 감사드리겠습니다. 필리핀 로컬 구매자는 물론 미/일/중/유럽 구매가능자 리스트를 최대한 확보하고 있습니다. 단, BGC, MAKATI, PASAY 지역 최근 10년이내 분양된 콘도라면 거래를 성사시키기가 매우 힘듭니다. 한국분들께서 이 3개 지역 콘도판매를 저에게 의뢰하시면 저는 보통 이렇게 답을 드립니다 "어차피 그 가격으로는 팔기 힘듭니다. 집주인께서 직접 직거래로 파시고 복비도 아끼세요. 구매자가 나타나 명의이전을 해주어야 할 때, 그때가 되면 저를 불러주세요" 제가 왜 이런 말씀을 드리는 지 아래 글에서 자세히 설명드리겠습니다.

① 콘도를 팔때, 이제부터는 복덕방(브로커)에 내놓지말고 집주인께서 직접 직거래로 파세요. 복비도 아끼고 이렇게 해야 빨리 팔 수 있습니다. 그리고 구매자가 나타나면 저를 불러주세요. 이후 진행은 제가 알아서 하겠습니다.

② 복비를 필리핀에서는 브로커 피, 브로커 커미션이라고 부릅니다. 콘도 10M 페소에 복비가 300K ~ 500K 페소입니다. 보통 복비는 판매가의 3% ~ 5%입니다. 한화 2억원짜리 콘도를 팔면 복비가 최고 1천만원에 육박합니다. 직거래하면 이 돈을 아낄 수 있습니다. 필리핀 로컬 집주인들은 대부분 직거래로 팝니다. 구매자가 나타나면 그때 비로소 브로커를 부릅니다. 왜냐하면 명의이전을 진행해야 하기 때문입니다.

③ 혹시 친척/지인에게 콘도를 파시나요? 상속/증여하고 싶으신가요?

④ 구매하고 싶은 콘도가 있는데, 명의이전을 저에게 위임하고 싶으신가요?


◆ [부동산 명의이전] 이란 무엇인가요 ◆

부동산 매매시 구매자에게 소유권이 이전되는 것을 말합니다. 왜 이것이 필리핀에서 중요한지 한국인의 관점에서 쉽게 설명해 드리겠습니다.

한국에서는 부동산매매시, 매매당일 명의이전이 사실상 완료가능하며, 이에 대한 절차가 간단하여 셀프등기가 일반화되어 있다고 들었습니다. 그러나 필리핀은 그렇지 못합니다. 필리핀에서는 절차도 복잡하지만 잡다한 서류와 공증, 느린 행정시스템 등으로 인하여 매매즉시 명의이전이 불가능하며 보통 2개월이 걸립니다. 오늘 매매대금 완납과 함께 부동산매매가 발생되었다 해도, 오늘 거래가 끝난 것이 아닙니다. 판매자 또는 구매자는 이제부터 세금납부와 명의이전을 진행하기 위하여, 보통 2개월 가량 수시로 관청을 방문해야 하며, 일반인이 하기에는 절차가 복잡하고 행정/세무 지식이 필요하여, 대개 이러한 일을 부동산전문 브로커가 대행하곤 합니다. 바로 이러한 업무를 [부동산 명의이전 : Title Transfer] 이라고 하며, 필리핀 부동산중개인의 주요업무 중의 하나입니다.

한국에서는 중개인이 거래중개만 할뿐 명의이전까지는 관여하지 않음에 비해, 필리핀에서는 중개인이 거래중개와 명의이전까지 한꺼번에 진행합니다. 한국에서는 행정시스템이 전산화/COINSIDENT化(거래즉시명의이전 동시발생) 되어 있어서 사고가 발생할 소지가 없습니다. 이에 반해 필리핀의 행정시스템은 서류와공증/INCONSISTENT化(거래즉시 명의이전 불일치 또는 지연) 되어 있어서, 사고의 위험성이 높아 명의이전과정에 전문가가 개입해야 하는 구조입니다. 말하자면 필리핀의 부동산중개인은 중개임무 이외에 한국에서의 법무사 또는 행정사의 임무까지 더해지게 된 것입니다.

한편, 중개인을 통하지 않고, 판매자께서 직거래로 콘도를 팔게 되면 수십만 페소의 복비를 아낄 수 있습니다. 판매자는 매매대금을 전액수취하셨다 하여 거래가 종결된 것이 아닙니다. 다시 말씀드리지만, 필리핀에서 부동산거래의 종결은 명의이전이 완료되었을 때입니다. 보통 2개월이 걸리는 이 일을 진행하기 위하여 [부동산 명의이전] 브로커를 불러야 합니다. 보통 관례적으로 판매자가 브로커를 섭외하여 진행하게 됩니다. 또는 구매자가 섭외하는 경우도 있습니다. 바로 이때, 이 명의이전업무를 저에게 맡겨 진행해주시면 감사드리겠습니다.

이상과 같이 필리핀 [부동산 명의이전]에 대해 설명드렸습니다. 특히 판매자보다는 구매자에게 더욱 중요합니다. 판매자는 콘도 매매대금을 미리 받게되므로 안전하지만, 구매자에게는 거래후에도 명의이전이 숙제로 남게됩니다. 콘도 명의이전 과정중 집주인도 알지 못하는 어떤 문제가 불거져 나오고, 이로 인하여 명의이전이 수개월 수년 지체되는 경우는 필리핀에서 너무나 흔합니다. 구매자는 온갖 스트레스를 감당하셔야 하며 간혹 명의이전 실패로 매매대금반환 소송까지 가는 경우도 있습니다. 이처럼 필리핀은 비합리적인 거래시스템을 가지고 있으며, 이는 필리핀 부동산 거래가 활성화되지 못하는 근본적인 이유입니다. 꼭 경험많은 공인중개사(PRC)를 불러서 안전하게 거래하시기 바랍니다. ※참고: 필리핀 공인중개사 PRC Real Estate Broker 는 줄여서 PRC 라고 부르며, PRC들은 자격증카드를 소지하고 있습니다. 이 자격증카드를 보여주지 못하면 비인가 브로커입니다. 여러분들이 알고계시는 브로커들은 사실 거의 비인가브로커들입니다.


◆ [부동산 명의이전]이 필요한 예 ◆

중개인을 통하지 않고 집주인 직거래에 의한 부동산 판매/구매를 하셨거나, 친척/지인끼리 콘도를 매매하신다면, 이후 명의이전을 진행해야 하는데요. 저는 필리핀의 공인중개사(PRC)로서 합법적인 지위를 가지고 이 업무를 하고 있으니, 꼭 저에게 의뢰하여 주시면 감사드리겠습니다. 마닐라에서 이러한 업무를 14년간 해왔으며, 올해 2021년도 1월과 2월에 한국인손님 [명의이전]을 총 2건 정확하게 완료해 드렸고, 현재 다른 한국인 손님의 명의이전을 기다리는 중입니다. 저에게 의뢰해주시면 감사드리겠습니다.

이러한 명의이전 업무는 다음과 같은 경우에 발생합니다.

① 집주인 직거래에 의한 판매 : 중개인(브로커)을 통하여 콘도를 팔면, 보통 판매가의 3% ~ 5%의 복비를 지불해야 합니다. 집주인께서 직거래로 콘도를 팔게 되면 이 비용을 아낄 수 있습니다. 그리고 구매자가 나타나면 저를 불러주세요. 이후 진행은 제가 알아서 하겠습니다.
② 저를 명의이전 브로커로 고용하여 구매 : 구매하고 싶은 콘도가 있는데, 판매자측 브로커를 신뢰하지 못한다면, 명의이전만이라도 저를 불러 진행하세요. 명의이전 브로커만 따로 구매자가 고용할 수 있습니다. 필리핀에서는 흔한 일입니다.
③ 가족/친척/지인에게 판매/구매 : 이미 판매자/구매자가 존재하므로 저를 불러서 명의이전을 진행하세요.
④ 상속 및 증여 : 이것도 명의이전에 해당합니다. 저를 불러 진행하세요.
⑤ 다문화가정 : 필배우자 또는 자녀에게 명의이전. 가족을 위하여 생전에 미리 명의를 정리하세요.

◆ 명의이전 수임료 안내 ◆

⊙ 명의이전 수임료 : 1건당 60,000 페소
⊙ 의뢰방법 : 카톡 mBudongsan
⊙ 수임지역/대상 : 메트로마닐라 / 콘도유닛
⊙ 명의이전 소요시일 : 평균 60일 (현재 코로나사태로 인하여 관공서 단축근무중)
⊙ 아무런 돌발상황없이 가장 빠르게 진행되는 경우 2개월 가량 소요됩니다. 그런데 십중팔구는 어떤 문제가 꼭 불거져 나오고 진행은 지체됩니다. 매매당사자들도 이런 문제를 모르는 상태에서 매매하는 경우가 태반입니다.
⊙ 의뢰인께서 한국에 계시면, 제가 파일을 드릴테니 프린트/서명한 서류를 저에게 국제우편으로 발송해주세요. 필리핀방문 불요. 원화결제 가능. 네이버환율 적용.
⊙ 필리핀에 오지 않더라도 콘도를 마음껏 매입하실 수도 있고, 파실 수도 있고, 상속/증여 모두 가능합니다. 블랙리스트 무관.


◆ 명의이전 / 일문일답 ◆

[명의이전 / 일문일답]은 글이 길어 여기에 덧붙이지 않고 아래 링크로 갈음합니다.
카페로 유인할 의도가 아닙니다. 불편드려 죄송합니다.
명의이전/일문일답 바로가기--> cafe.naver.com/manilabudongsan/428



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◆ 필리핀국세청인정 계산서발급(OR) 가능합니다.
◆ 본명 : Mary Grace
◆ 필리핀국가공인 현 공인중개사 (PRC No. 0012384) 감정평가사 (PRC No. 0006616) 콘도분양사 (HLURB No. 002126)
◆ 네이버카페 cafe.naver.com/ManilaBudongsan
◆ 사무실 : 2408 Cityland North Tower, EDSA Ave., QC
◆ 카톡 mBudongsan
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